Qué es la permuta de viviendas

Una permuta de viviendas entre particulares es una operación en la que dos personas intercambian la propiedad de sus respectivas viviendas sin que exista pago alguno entre ellos.

Imaginemos una persona que vive en la costa y que, por motivos laborales, decide ir a vivir al interior. Encuentra una vivienda en venta de similares características y valor. El propietario de esta última está buscando una vivienda junto al mar.

Ambos propietarios deciden que la operación es ventajosa y factible, de modo que sólo necesitan ir a la Notaría para proceder a la firma y todo quedaría resuelto.

Se trata de una opción en la que, en una misma operación, ambos protagonistas alcanzan el objetivo planteado. No hace falta esperar que uno venda su vivienda para comprar la del otro.

La permuta de viviendas no suele darse con frecuencia ya que, para ello, las viviendas implicadas deben contar con un valor similar o que existan determinadas circunstancias que inviten a optar por ella.

Impuestos y gastos de una permuta de viviendas

Una permuta de viviendas es una operación que se asemeja mucho a una compraventa hablando en términos fiscales.

Cada inmueble implica abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el de Actos Jurídicos Documentados, además de la plusvalía municipal y el IRPF por la ganancia patrimonial que se haya producido respecto a cada vivienda.

A todo ello, debemos sumar los honorarios de Notaría y del Registro de la Propiedad.

Se puede permutar una vivienda si está hipotecada

Una permuta de viviendas no implica que no existan cargas hipotecarias pues, en el intervalo de entre 15 y 40 años que suele durar el préstamo, es muy normal que se quiera vender la propiedad o, en este caso, realizar una permuta por otra.

La solución más sencilla es que cada parte cancele su hipoteca y, luego, se proceda a la operación. No siempre se da esta circunstancia, por lo que habría que pasar a la siguiente opción.

Hablamos de que cada persona se subrogue la hipoteca de la nueva vivienda que quedará en su propiedad, para los cual debemos tener el beneplácito del banco. En este caso, habrá que hacer un reajuste de las valoraciones, de manera que habría que restar el valor del capital de la hipoteca al valor de la vivienda.

La diferencia entre estos dos valores netos de la vivienda deberá ser compensada al ejecutar la operación y todo volvería a ser equitativo. Es lo que se conoce como contacto mixto, esto es, permuta y compraventa.

La tercera vía es crear una nueva hipoteca sobre la vivienda que nos vamos a quedar que cancele el préstamo anterior. Es la solución que suele ser más viable para los bancos.

Una subrogación de hipotecas o una apertura de préstamo nuevo y cancelación del anterior conlleva gastos bancarios que habrá que sumar a los antes detallados.

Qué debes saber de una permuta de viviendas

Las operaciones de permutas, como sucede con las de compraventa, presentan diversas aristas que las dos partes implicadas deben conocer antes de formalizar la propia permuta.

El Registro de la Propiedad muestra si existen cargas, ya sean hipotecarias o por un posible embargo.

Hay que estar atento a que se esté al corriente de los pagos que afectan a la vivienda, como el IBI, cuotas de comunidad, suministros y servicios complementarios.

Y, por supuesto, comprobar que no haya defectos del tipo “vicios ocultos” ni normas urbanísticas que impidan el uso de la vivienda.