Documentos para comprar una vivienda
Una persona que desea comprar una vivienda tiene que saber que tendrá que recopilar una serie de documentos antes de que se materialice la operación. Todos ellos se los gestionamos en Inmobiliaria Torre del Oro.
Nota Simple del inmueble
La nota simple es el documento que muestra las distintas circunstancias jurídicas del inmueble que se pretender comprar y recoge un resumen de los datos del Registro de la Propiedad.
Uno de los aspectos más importantes es saber si el inmueble que se quiere adquirir tiene cargas hipotecarias o embargos porque, aunque esto no afecta directamente al comprador pues es responsabilidad económica del vendedor, sí influye en el período de tiempo de realizar la compra.
Unas cargas hipotecarias son sencillas de gestionar pero un embargo por cualquier asunto puede provocar una demora en la realización de la operación y esto puede hacer que el comprador opte por otro inmueble, independientemente de la falta de confianza que genera.
Información catastral de la finca
Los datos catastrales muestran la información relativa a la propiedad de la tierra, en la que se recogen los datos sobre la localización geográfica de la finca, las medidas y dónde se ubica el límite de la propiedad con respecto a las propiedades colindantes.
Es un documento totalmente diferente al anterior ya que el Registro de la Propiedad detalla quién es el propietario del inmueble.
La información catastral de una finca es una información muy valiosa pues indica la superficie exacta en metros cuadrados, la superficie construida de la vivienda, el uso al que se le da el inmueble o la gráfica del edificio en el que se encuentre.
Se trata de un documento que mostrará si la finca que se va a comprar está ocupando superficie de otra finca o que el uso para la que se compra es el adecuado, de modo que se evite una futura disputa, ya sea entre vecinos o con la Administración.
Valor fiscal del inmueble
El valor fiscal de un inmueble es el valor que Hacienda establece para determinar el precio de la vivienda, sobre el que, posteriormente, se va a calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Se diferencia del valor catastral en tanto que éste es un valor administrativo que establece el Catastro Municipal de cada municipio siguiendo unos criterios propios y se utiliza para calcular el Impuesto de Bienes Patrimoniales (IBI).
Estamos hablando de una información de suma importancia pues, cuando se compra una vivienda, no sólo se paga el precio que previamente se ha cerrado con el vendedor sino que también hay que tener en cuenta el ITP.
El valor fiscal de una vivienda es posible que llegue a ser superior al valor de compra que, por ciertas diversas, a veces, se vende por debajo del precio de mercado y ello no implica que Hacienda también su valor del inmueble.
Certificado de eficiencia energética
El Real Decreto 390/2021 es el que regula los diversos aspectos relacionados con el certificado de eficiencia energética y se trata de un documento que la agencia inmobiliaria debe mostrar obligatoriamente cuando publicite un inmueble, ya sea para venta o para alquiler.
El certificado energético es un informa oficial que firma un arquitecto técnico autorizado y que detalla la información relativa a las características energéticas del inmueble.
La escala de calificación de cada etiqueta energética oscila entre la A, edificio más eficiente, y la G, la peor calificación, de modo que acercarse a la primera opción supondrá un valor añadido a la venta o alquiler del inmueble en cuestión.
El comprador debe saber si la vivienda que va a adquirir es energéticamente eficiente o no pues el precio final de la operación puede variar en función de dicho valor añadido. Además, si un comprador quiere tener una buena calificación energética en su nuevo hogar, tiene derecho a saber qué etiqueta ofrece el inmueble o cuál podría alcanzar realizando las medidas oportunas.
Certificado de deudas con la comunidad de propietarios
El certificado de deudas con la comunidad de propietarios es un documento firmado por el administrador o presidente de la comunidad que muestra si existe alguna cuota pendiente de pago por parte del propietario del inmueble.
El comprador tiene que ser consciente de si existe deuda alguna pues, al efectuarse la compra, previo conocimiento de dicha deuda, tendrá que hacerse cargo del importe correspondiente a las cuotas del año en curso y a los tres ejercicios anteriores a la propia compra, si se diese el caso.
Contratos de suministros
El comprador tiene que disponer de una copia de los distintos contratos de suministros de la vivienda con el objeto de poder gestionar la titularidad en los contratos de electricidad, agua o gas.
Una operación de compra correcta implica que el comprador disponga de la escritura de compraventa de la vivienda pero también del control de los recibos de los suministros para que no existe problema alguno con cualquier gestión futura.
Planos de la vivienda
Los planos de la vivienda son esenciales antes de firmar la compra de una vivienda porque serán la referencia de cara a cualquier reforma o reparación estructural que haya que realizar, ya sea en muros de cargas o en instalaciones de luz o de agua, por citar algunos ejemplos.
Además, puede darse el caso de que la vivienda cuente con alguna construcción que no sea legal bien porque no esté contemplada en los planos originales del inmueble bien porque no se ha pedido la pertinente licencia de obras que autorice a realizar tal operación.
Se recomienda que el comprador sepa qué vivienda está comprando porque podría darse el caso de encontrarse con problemas con la Administración en futuras actuaciones en el hogar.
Estatutos de la comunidad de propietarios
Los estatutos de la comunidad de propietarios son el marco normativo que regulan todos aquellos derechos y deberes que tiene el dueño del inmueble en relación a la comunidad.
Se trata de un aspecto muy importante porque si el comprador efectúa la compra está también aceptando todas las reglas de convivencia que se han marcado los residentes de dicho edificio. Esto se aplica a las viviendas y también a los locales comerciales.
Además, se aconseja recopilar las actas y presupuestos derivados de la celebración de las juntas más recientes para saber, antes de dar el paso definitivo de comprar, que el comprador está de acuerdo con las medidas y posibles derramas acordadas por los propietarios.
Libro del edificio
El libro del edificio es aquel documento que ofrece la información que permite conocer las características físicas y técnicas del edificio, junto con el régimen jurídico al que está adscrito.
Estamos hablando de un documento muy importante, en el caso de que exista, sobre todo, en aquellos edificios con menos de diez años, que es el plazo para poder reclamar a la compañía aseguradora cualquier deficiencia estructural.
Recibos del IBI
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles debe ser asumido por el propietario de la vivienda a fecha 1 de enero del año en que se emita el recibo, de modo que, si la compra es posterior a dicha fecha, el nuevo comprador se haría cargo del IBI ya del año siguiente.
El comprador debe saber qué cantidad se paga de IBI antes de dar el sí a la compra, teniendo en cuenta, además, que el vendedor no tiene cargas por este concepto.
Compra de viviendas en Sevilla
Inmobiliaria Torre del Oro se encarga de asesorarle como parte compradora en la gestión y recopilación de documentos para que los trámites de la operación se resuelvan en el plazo estimado.